Mit der GwG-Revision werden ab dem 1. Oktober 2026 auch Domizil- und Sitzleistungen für Rechtseinheiten dem Geldwäschereigesetz unterstellt. Die Ausführungsverordnung (GwV) grenzt dies ein: erfasst ist, wer berufsmässig eine Adresse oder Räumlichkeiten für mehr als sechs Monate als Domizil oder Sitz einer Rechtseinheit bereitstellt. Im Fokus stehen nicht operative Sitzgesellschaften – nicht die Vermietung von Büroraum an ein echtes operatives Unternehmen. Wer unterstellt wird, braucht einen SRO-Anschluss, eine AML-Risikoanalyse, interne Weisungen und KYC-Prozesse. Dieser Beitrag zeigt die entscheidenden Abgrenzungen – und was Domizilanbieter jetzt tun.
Dieser Beitrag vertieft einen Teilaspekt der GwG-Revision. Den Gesamtüberblick – wer alles neu unterstellt wird – finden Sie im Leitfaden GwG-Revision 2026: Was Berater & Treuhänder wissen müssen.
1. Was ab 1. Oktober 2026 für Domizilleistungen gilt
Die am 26. September 2025 verabschiedete Teilrevision des Geldwäschereigesetzes (GwG) weitet den Kreis der Verpflichteten erstmals auf bestimmte Beratungs- und Serviceleistungen aus. Zu den erfassten Tätigkeiten gehört ausdrücklich das Erbringen von Domizil- und Sitzleistungen für Rechtseinheiten – also das Bereitstellen einer Geschäftsadresse oder eines statutarischen Sitzes für Gesellschaften, die dort keinen eigenen Geschäftsbetrieb führen.
Der Grund ist international bekannt: Domizil- und Sitzkonstrukte gehören zu den häufigsten Instrumenten, um die wirtschaftliche Berechtigung hinter einer Struktur zu verschleiern. Die Financial Action Task Force (FATF) kritisiert diese Lücke im Schweizer System seit Jahren. Mit der Revision wird sie geschlossen – gemeinsam mit dem neuen Transparenzregister (TJPG), das am selben Tag in Kraft tritt.
2. Die Sechs-Monats-Schwelle
Nicht jede Bereitstellung einer Adresse löst eine Unterstellung aus. Die revidierte Geldwäschereiverordnung (GwV) sieht als Eingrenzung vor, dass eine Domizil- oder Sitzleistung erfasst ist, wenn die Adresse oder die Räumlichkeiten berufsmässig für mehr als sechs Monate als Domizil oder Sitz einer Rechtseinheit bereitgestellt werden.
- Dauer: Die Bereitstellung erfolgt für mehr als sechs Monate. Kurzfristige oder einmalige Nutzungen fallen nicht darunter.
- Berufsmässigkeit: Die Leistung wird gewerbsmässig und gegen Entgelt erbracht. Eine gelegentliche Gefälligkeit ohne wirtschaftlichen Charakter ist nicht erfasst.
Für die meisten professionellen Domizilanbieter, Treuhandbüros und Business-Center, die dauerhafte Sitzadressen für Gesellschaften führen, sind beide Voraussetzungen im Regelfall erfüllt. Massgeblich sind die finalen Werte der GwV.
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GwG-Check starten → Lieber persönlich? Termin3. Sitzgesellschaft vs. operative Firma
Die entscheidende Frage ist selten die Adresse an sich, sondern für wen sie bereitgestellt wird. Die Revision zielt auf nicht operative Rechtseinheiten – klassischerweise Sitzgesellschaften.
Eine Sitzgesellschaft ist eine juristische Person ohne eigenen Geschäftsbetrieb: kein eigenes Personal, keine eigenen Geschäftsräume am Sitz, keine echte wirtschaftliche Tätigkeit. Sie dient in erster Linie dem Halten von Vermögen, Beteiligungen oder geistigem Eigentum. Genau solche Strukturen sind aus GwG-Sicht risikobehaftet, weil sie sich zur Distanzierung von wirtschaftlich Berechtigten eignen.
Demgegenüber übt eine operative Firma eine reale Geschäftstätigkeit aus – sie produziert, handelt oder erbringt Dienstleistungen mit eigener Organisation. Wer einem solchen Unternehmen Büroraum oder eine Adresse vermietet, erbringt grundsätzlich keine auf Sitzgesellschaften gerichtete Domizilleistung im Sinne der Revision.
4. Reine Adressvermietung ≠ Domizilhalter
Hier liegt die in der Praxis wichtigste Abgrenzung – und ein häufiges Missverständnis. Nicht jeder, der eine Adresse zur Verfügung stellt, wird automatisch zum GwG-Verpflichteten.
- Eher nicht erfasst: Vermietung von Büro- oder Co-Working-Flächen an ein tatsächlich operativ tätiges Unternehmen, das dort seinen realen Betrieb führt.
- Erfasst: Bereitstellung eines Sitzes oder Domizils (inkl. c/o-Adresse, Postannahme, statutarischer Sitz) für eine nicht operative Sitzgesellschaft – berufsmässig und für mehr als sechs Monate.
In der Realität ist die Grenze fliessend: Wer als Treuhänder eine Holding gründet und ihr zugleich die c/o-Adresse gibt, erbringt regelmässig eine erfasste Domizilleistung. Wer hingegen einer produzierenden GmbH einen Büroraum vermietet, tut dies nicht. Entscheidend ist eine dokumentierte Einordnung pro Mandat – welche Adresse dient welcher Art von Rechtseinheit, mit welcher wirtschaftlichen Substanz? Diese Einordnung ist zugleich die Grundlage Ihrer späteren Risikoanalyse.
5. Domizilhalter-Erklärung & Handelsregister
Wer einer Gesellschaft am eigenen Standort ein Domizil gibt, ist im Handelsregister als Domizilhalter einzutragen (c/o-Verhältnis, Art. 117 der Handelsregisterverordnung). Diese Pflicht besteht bereits heute – neu ist, dass mit dieser Rolle künftig regelmässig auch GwG-Sorgfaltspflichten einhergehen.
Praktisch heisst das: Für jede domizilierte Sitzgesellschaft sind künftig die Vertragspartei zu identifizieren, die wirtschaftlich berechtigte Person festzustellen und Hintergrund und Zweck der Struktur abzuklären – und all das nachvollziehbar zu dokumentieren. Die Domizilhalter-Erklärung wird damit vom formellen Handelsregister-Akt zum Ausgangspunkt einer echten Kundenprüfung.
6. Was Domizilanbieter jetzt tun
Wer als Domizil- oder Sitzanbieter unterstellt wird, baut dieselbe Compliance-Grundstruktur auf wie ein Finanzintermediär – den allgemeinen 6-Punkte-Fahrplan finden Sie im Leitfaden. Für Domizilanbieter sind dabei besonders relevant:
- Mandate mappen: Welche Ihrer Domizil-Verhältnisse betreffen nicht operative Sitzgesellschaften über sechs Monate? Erstellen Sie eine dokumentierte Übersicht.
- SRO-Anschluss vorbereiten: Wählen Sie eine passende, von der FINMA anerkannte Selbstregulierungsorganisation und klären Sie die Aufnahmebedingungen. Das Anschlussgesuch ist innert zwei Monaten nach Aufnahme der unterstellten Tätigkeit zu stellen. Den Ablauf beschreibt unser SRO-Registrierungs-Guide.
- AML-Risikoanalyse & Weisungen erstellen: die schriftliche Risikoanalyse sowie interne GwG-Weisungen, die Ihren realen Domizil-Betrieb abbilden.
- KYC-Prozess etablieren: ein wiederholbarer Ablauf für Identifizierung, UBO-Feststellung und Dokumentation bei jeder neuen Domizilierung.
- GwG-Verantwortlichen benennen: intern oder als externes Mandat.
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AML-Dokumentenpaket ansehen →7. Häufige Fragen (FAQ)
Bin ich als reiner Adressvermieter (Briefkasten) GwG-pflichtig?
Nicht automatisch. Massgeblich ist, ob Sie einer nicht operativen Rechtseinheit (Sitzgesellschaft) berufsmässig und für mehr als sechs Monate ein Domizil oder einen Sitz bereitstellen. Die reine Vermietung von Büroraum an ein tatsächlich operativ tätiges Unternehmen erfasst die Revision grundsätzlich nicht. Die Abgrenzung ist im Einzelfall zu dokumentieren; massgeblich sind die finalen Werte der GwV.
Ab wann greift die Sechs-Monats-Schwelle?
Erfasst ist die Bereitstellung einer Adresse oder von Räumlichkeiten für mehr als sechs Monate als Domizil oder Sitz einer Rechtseinheit. Kurzfristige Bereitstellungen fallen nicht darunter. Massgeblich sind die finalen Werte der GwV.
Was unterscheidet eine Sitzgesellschaft von einer operativen Firma?
Eine Sitzgesellschaft hat keinen eigenen Geschäftsbetrieb – kein eigenes Personal, keine eigenen Geschäftsräume am Sitz – und dient primär dem Halten von Vermögen oder Beteiligungen. Eine operative Firma übt eine echte wirtschaftliche Tätigkeit aus. Die neue Unterstellung zielt auf Leistungen für nicht operative Sitzgesellschaften.
Muss ich als Domizilhalter einer SRO beitreten?
Ja. Wer GwG-pflichtig wird, muss sich einer von der FINMA anerkannten SRO anschliessen, die vollen Sorgfaltspflichten erfüllen und das Anschlussgesuch innert zwei Monaten nach Aufnahme der unterstellten Tätigkeit stellen. Weisungen und Risikoanalyse müssen vorher stehen.
Löst schon ein einzelnes Domizil-Mandat die Pflicht aus?
Entscheidend ist die Berufsmässigkeit. Wer regelmässig und gegen Entgelt Domizil- oder Sitzleistungen für Sitzgesellschaften erbringt, erfüllt dieses Kriterium in der Regel. Die CHF-5-Millionen-Bagatellschwelle betrifft Transaktionswerte bei Übertragungen und ist nicht der Massstab für die Domizilleistung selbst.
8. Fazit
Für Domizil- und Sitzanbieter ist die GwG-Revision ein realer Einschnitt: Aus dem formellen Bereitstellen einer Adresse wird eine aufsichtsrechtlich relevante Tätigkeit mit vollen Sorgfaltspflichten. Die gute Nachricht ist, dass die Abgrenzung klar ist – nicht operative Sitzgesellschaft, mehr als sechs Monate, berufsmässig – und der Weg zur Compliance bekannt und gut begehbar. Wer seine Mandate früh einordnet und den SRO-Anschluss rechtzeitig vorbereitet, ist zum Stichtag am 1. Oktober 2026 bereit – und macht aus der Pflicht ein Qualitätsmerkmal gegenüber anspruchsvollen Kunden.
Key Takeaways
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- Staatssekretariat für internationale Finanzfragen (SIF): Geldwäschereibekämpfung (GwG)
- Bratschi: «TJPG und GwG – Neue Transparenz- und Sorgfaltspflichten ab 2026»
- MLL Legal: «Berater im Fokus – Revision des Schweizer Geldwäschereigesetzes»
- Geldwäschereigesetz (GwG), Art. 2 und 3–9; revidierte Geldwäschereiverordnung (GwV); Handelsregisterverordnung (HRegV) Art. 117 – Domizilhalter.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung dar. Massgeblich sind die finalen Gesetzes- und Verordnungstexte (GwG, GwV). Stand: Juli 2026.