Ab dem 1. Oktober 2026 unterstellt das revidierte GwG die berufsmässige Mitwirkung bei Immobilientransaktionen dem Geldwäschereigesetz. Erfasst ist die beratende oder vermittelnde Mitwirkung beim Kauf und Verkauf von Grundstücken – und ausdrücklich auch bei Share Deals, also der Übertragung von Anteilen an Immobiliengesellschaften. Eine Bagatellschwelle von CHF 5 Millionen nimmt kleinere Transaktionen aus, deren Zahlung über eine Bank läuft; der Privatverkauf des eigenen Zuhauses ist ohnehin nicht erfasst. Wer unterstellt wird, braucht einen SRO-Anschluss, eine Risikoanalyse, Weisungen und KYC-Prozesse. Dieser Beitrag zeigt die Details.
Dieser Beitrag vertieft einen Teilaspekt der GwG-Revision. Den Gesamtüberblick – wer alles neu unterstellt wird – finden Sie im Leitfaden GwG-Revision 2026: Was Berater & Treuhänder wissen müssen.
1. Was ab 1. Oktober 2026 für Immobilien gilt
Die am 26. September 2025 verabschiedete Teilrevision des Geldwäschereigesetzes (GwG) weitet den Kreis der Verpflichteten erstmals auf bestimmte Beratungs- und Vermittlungstätigkeiten aus. Der Immobiliensektor steht dabei besonders im Fokus – Grundstücke gelten international als klassisches Vehikel zur Geldwäscherei, weil sich grosse Werte in einem einzigen Geschäft bewegen lassen.
Erfasst wird künftig, wer berufsmässig für Dritte an einer Immobilientransaktion mitwirkt und dabei einen kausalen, unverzichtbaren Beitrag leistet. Es kommt nicht auf die Berufsbezeichnung an, sondern auf die konkrete Tätigkeit (tätigkeitsbezogener Ansatz).
2. Die erfassten Immobilien-Tätigkeiten
Im Zentrum steht die beratende oder vermittelnde Mitwirkung beim Kauf und Verkauf von Grundstücken. Typischerweise betroffen sind:
- Immobilienmaklerinnen und -makler, die Kauf-/Verkaufsgeschäfte vermitteln
- Immobilien- und Transaktionsberater, die Käufer oder Verkäufer bei der Abwicklung begleiten
- Treuhänder und Berater, die an der Strukturierung eines Immobilienkaufs mitwirken
- Berufsmässigkeit: Die Tätigkeit wird gewerbsmässig und gegen Entgelt ausgeübt.
- Kausalität & unverzichtbarer Beitrag: Die Mitwirkung muss einen konkreten, unverzichtbaren Beitrag zur Durchführung der Transaktion leisten. Wer nur am Rande beteiligt ist, wird nicht zum Verpflichteten.
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Der wichtigste – und technisch anspruchsvollste – Punkt für den Immobiliensektor sind die Share Deals. Dabei wird nicht die Liegenschaft selbst verkauft (Asset Deal), sondern die Anteile an der Gesellschaft, die die Immobilie hält. Wirtschaftlich ist das Ergebnis identisch: Der Käufer erhält die Immobilie – nur eben verpackt in einer Gesellschaft.
Genau deshalb erfasst die Revision wirtschaftlich gleichwertige Geschäfte ausdrücklich mit. Ohne diese Klarstellung liesse sich die neue Sorgfaltspflicht schlicht dadurch umgehen, dass man die Immobilie in eine Gesellschaft einbringt und deren Aktien statt der Liegenschaft überträgt.
- Asset Deal: direkter Verkauf des Grundstücks – Eigentumsübertragung im Grundbuch.
- Share Deal: Verkauf der Anteile an der Immobiliengesellschaft – die Liegenschaft bleibt im Eigentum der Gesellschaft, der Eigentümer der Gesellschaft wechselt.
Wer an der Strukturierung oder Vermittlung eines solchen Share Deals mitwirkt, sollte die Transaktion daher genauso als potenziell GwG-relevant behandeln wie einen klassischen Grundstückkauf.
4. Die CHF-5-Millionen-Bagatellschwelle
Nicht jede Immobilientransaktion löst eine Unterstellung aus. Die revidierte Geldwäschereiverordnung (GwV) sieht eine Bagatellschwelle vor: Übertragungen von Grundstücken oder Rechtseinheiten mit einem Wert unter CHF 5 Millionen lösen keine Unterstellung aus, wenn die Zahlung über einen regulierten Finanzintermediär (z. B. eine Schweizer Bank) abgewickelt wird – denn dort greifen bereits dessen GwG-Sorgfaltspflichten.
Die Logik dahinter: Läuft das Geld ohnehin durch einen bereits beaufsichtigten Kanal, ist das Geldwäschereirisiko schon abgedeckt. Für viele kleinere Wohnimmobilien-Geschäfte, deren Zahlung über eine Bank läuft, greift die neue Beraterpflicht damit nicht – ein Wert unter CHF 5 Millionen allein genügt dafür aber nicht, beide Bedingungen müssen erfüllt sein. Bei grösseren Transaktionen, Share Deals und komplexeren Strukturen ist sie regelmässig einschlägig. Massgeblich sind die finalen Werte der GwV.
5. Ausnahmen & Abgrenzungen: Makler vs. Verwalter
- Privatverkauf des eigenen Zuhauses: Wer sein selbstbewohntes Eigenheim privat verkauft, handelt nicht berufsmässig für Dritte – und wird dadurch nicht unterstellt.
- Reine Bewirtschaftung/Verwaltung: Die laufende Verwaltung von Liegenschaften ohne Beitrag zu einer Eigentumsübertragung steht nicht im Fokus der Revision.
- Transaktionen unter CHF 5 Mio. über eine Bank: siehe Bagatellschwelle oben.
- Untergeordnete Mitwirkung: Fehlt die Kausalität bzw. der unverzichtbare Beitrag zur Transaktion, entsteht keine Verpflichtung.
Die praktisch wichtigste Abgrenzung verläuft zwischen Transaktions-Mitwirkung (Makler, Vermittler, Transaktionsberater – erfasst) und reiner Bewirtschaftung (Verwaltung, Vermietung, Unterhalt – grundsätzlich nicht erfasst). Wer beides anbietet, sollte seine Mandate sauber trennen und die Einordnung dokumentieren – das ist zugleich die Grundlage der späteren Risikoanalyse.
6. Was Immobilienprofis jetzt tun
Wer als Immobilienmakler oder -berater unterstellt wird, baut dieselbe Compliance-Grundstruktur auf wie ein Finanzintermediär – den allgemeinen 6-Punkte-Fahrplan finden Sie im Leitfaden. Für das Transaktionsgeschäft sind dabei besonders relevant:
- Mandate mappen: Welche Ihrer Tätigkeiten betreffen die Mitwirkung an Kauf/Verkauf oder Share Deals über der Bagatellschwelle? Dokumentieren Sie die Einordnung.
- SRO-Anschluss vorbereiten: Wählen Sie eine von der FINMA anerkannte Selbstregulierungsorganisation; das Anschlussgesuch ist innert zwei Monaten nach Aufnahme der unterstellten Tätigkeit zu stellen. Den Ablauf beschreibt unser SRO-Registrierungs-Guide.
- AML-Risikoanalyse & Weisungen erstellen: die schriftliche Risikoanalyse sowie interne GwG-Weisungen, die Ihr reales Transaktionsgeschäft abbilden.
- KYC-Prozess etablieren: ein wiederholbarer Ablauf für Identifizierung von Käufer und Verkäufer, UBO-Feststellung und Dokumentation je Transaktion.
- GwG-Verantwortlichen benennen: intern oder als externes Mandat.
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AML-Dokumentenpaket ansehen →7. Häufige Fragen (FAQ)
Ist jeder Immobilienmakler ab 2026 GwG-pflichtig?
Nicht pauschal. Erfasst ist die berufsmässige, kausale Mitwirkung beim Kauf oder Verkauf von Grundstücken. Wer einen unverzichtbaren Beitrag zur Transaktion leistet, wird in der Regel unterstellt; eine untergeordnete Beteiligung ohne Kausalität nicht. Massgeblich sind die finalen Werte der GwV.
Was ist ein Share Deal und warum ist er erfasst?
Bei einem Share Deal werden nicht die Liegenschaft, sondern die Anteile an der haltenden Immobiliengesellschaft übertragen. Wirtschaftlich entspricht das dem Verkauf der Immobilie. Die Revision erfasst solche wirtschaftlich gleichwertigen Geschäfte bewusst, um Umgehungen zu verhindern.
Gilt die CHF-5-Millionen-Grenze für jede Transaktion?
Die Bagatellschwelle greift, wenn der Wert unter CHF 5 Millionen liegt und die Zahlung über einen regulierten Finanzintermediär (z. B. eine Bank) läuft – dort greifen bereits dessen Sorgfaltspflichten. Massgeblich sind die finalen Werte der GwV.
Ist die Immobilienverwaltung (Bewirtschaftung) auch erfasst?
Im Zentrum steht die Mitwirkung an Transaktionen, nicht die laufende Bewirtschaftung. Reine Verwaltungs- und Vermietungstätigkeiten ohne Beitrag zu einer Eigentumsübertragung erfasst die Revision grundsätzlich nicht. Die Abgrenzung ist im Einzelfall zu dokumentieren.
Was gilt beim Verkauf des eigenen Hauses?
Der Privatverkauf des selbstbewohnten Eigenheims fällt nicht darunter: Die neue Pflicht richtet sich an berufsmässige Berater und Vermittler, nicht an Privatpersonen, die ihr eigenes Zuhause verkaufen.
8. Fazit
Für den Immobiliensektor ändert sich mehr, als viele erwarten – doch der Weg zur Compliance ist klar strukturiert und gut planbar. Entscheidend sind drei Fragen: berufsmässige Mitwirkung? kausaler Beitrag? über der CHF-5-Mio-Schwelle bzw. Share Deal? Wer seine Mandate früh einordnet und den SRO-Anschluss rechtzeitig vorbereitet, ist zum Stichtag am 1. Oktober 2026 bereit – und macht sauberes KYC zum Vertrauensvorsprung bei grösseren Transaktionen und institutionellen Käufern.
Key Takeaways
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- Staatssekretariat für internationale Finanzfragen (SIF): Geldwäschereibekämpfung (GwG)
- Bratschi: «TJPG und GwG – Neue Transparenz- und Sorgfaltspflichten ab 2026»
- MLL Legal: «Berater im Fokus – Revision des Schweizer Geldwäschereigesetzes»
- Geldwäschereigesetz (GwG), Art. 2 und 3–9; revidierte Geldwäschereiverordnung (GwV) – Bagatellschwelle und erfasste Tätigkeiten.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung dar. Massgeblich sind die finalen Gesetzes- und Verordnungstexte (GwG, GwV). Stand: Juli 2026.